房屋买卖是老百姓最关心也是最看重的事情，但在房屋买卖中稍有不慎，就可能导致不同的房屋买卖纠纷，今天江成天津律师事务所合同纠纷律师就来谈一谈关于房屋买卖纠纷的裁判规则。
（一）房屋买卖合同中内容的认定
（1）房屋买卖房屋买卖合同的“阳房屋买卖合同”中虚低的价格条款无效，但不影响其他条款的效力。
如果房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳房屋买卖合同”，并以价格虚低的“阳房屋买卖合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳房屋买卖合同”的其他条款如果不违反法律规定，继续有效；继续有效的条款与“阴房屋买卖合同”对应条款不同的，应认定为对“阴房屋买卖合同”相关内容的变更。
（2）房屋买卖应当采用书面形式签订房屋买卖合同，收条并不能完全证明房屋买卖合同依法成立。
法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订房屋买卖合同。以口头形式订立房屋买卖合同，并出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该房屋买卖合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿并计算利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的损失。
（3）房屋买卖双方已在房屋权属登记中心签字确认网签但尚未签订书面购房房屋买卖合同的，可认定买卖房屋买卖合同成立。
房屋买卖双方尚未签订书面的购房房屋买卖合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了，且已明确了房屋买卖合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖房屋买卖合同已经成立。
（二）不同房屋买卖纠纷的裁判规则
（1）一房二卖中，后买受人与出卖人是否构成恶意串通，应根据其是否支付合理对价、是否尽到审查义务、后买受人与出卖人是否存在特殊关系等因素来判断。
一房二卖情况下可以将出卖人的违约收益用于对买受人进行赔偿，将出卖人转卖的价格减去涉案房屋买卖合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。
（2）夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意，导致致房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任。
如果夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。
（3）在涉及学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象。
在涉及学区房买卖的房屋买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。
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