在房屋交易中，由于签订房屋买卖合同、支付购房款与办理产权登记之间存在一定的时间差，一些唯利是图的房产商或者房主一房二卖，甚至是一房多卖，将房屋出售给出价最高的购房者，却损害了其他购房者的利益。就此江成天津律师事务所合同纠纷律师来谈谈发生一房两卖的情况，该如何确定房屋产权归属的问题。
【典型案例】
岳某大学毕业后留在某城市工作，为了结婚，准备买一套经济适用的二手房。岳某看中了孙某所有的一套两居室住房。经过双方协商,以20万元成交，签订了房屋买卖合同，岳某交给孙某首笔购房款5万元，其余约定于3个月以内交付。期间，孙某与另一名购房者李某接洽，以25万元的价格将房屋出售给李某，并办理了过户手续。孙某提出返还岳某交付的首笔购房款，遭到拒绝。双方为购房合同履行发生争议，诉至人民法院。
【案例分析】
一、在“一房二卖”后，房屋所有权归谁所有的评判标准是谁进行了过户登记，也就是“谁登记，谁拥有”。
因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续，即通常所说的过户登记手续。这时的“过户登记”是物权发生变动时具有公示性质的登记，公示的目的在于向他人展示，标的物所有权已经发生转移。若没有公示，则不发生物权变动的效力，此时不能对抗善意第三人。
二、结合上述案例，由于李某到房地产部门办理了过户登记手续，房屋所有权发生转移，李某取得房屋的所有权。
在该案中，孙某和岳某、孙某和李某的买卖合同都是有效的。孙某和岳某的买卖合同虽然已经部分履行，但是并没有办理房屋产权过户登记，不发生所有权转移的效力，不能对抗第三人，所以岳某并没有取得该房屋的所有权。
三、由于孙某的严重违法行为，导致房屋买卖合同无法履行，岳某该如何维护自己的权益呢？
根据一房二卖的不同情况，房屋的买受人可以采取不同的措施来维护自己的权益。
（1）如果房屋出卖人为第二个买受人办理了过户登记，第二买受人依登记取得了房屋的所有权，此时，第一买受人无法依照合同得到房屋的所有权，其权益受到侵害，可以向出卖人要求损害赔偿。
（2）如果房屋出卖人为第一个买受人办理了过户登记，又与第二买受人成立以同一房屋为标的物的买卖，并把房屋交给第二个买受人，此时，第一买受人可以向第二买受人行使物上请求权，要求返还房屋。
因为第一买受人已经通过登记取得了房屋的所有权，第二买受人无权占有，但是第二买受人可以向出卖人请求损害赔偿。
（3）房屋出卖人没有向第一买受人履行合同义务，又与第二买受人就同一房屋成立买卖，此时，买受人中谁先进行房屋所有权的过户登记，谁就取得了该房屋的所有权，而没有进行房屋登记的买受人可以向出卖人请求损害赔偿。
因此，在上述案例中，岳某可以请求解除房屋买卖合同，要求孙某返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍（5万元）的赔偿责任。
（依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条）。
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