北京小伙儿柏庆怎么也没有想到，千挑万选花费数百万元买来的二手房，却发生过屋主坠楼事件，而自己是准备做婚房的，柏庆认为卖房者构成欺诈;卖房者贾维春老太也想不通，房屋出售日期和高坠事件发生时间已相隔10年，自己不可能主动提起旧日伤心事，怎么就变成欺诈了?是否构成欺诈?钱房已两清该如何处理?北京市海淀区人民法院(以下简称海淀法院)对一起“凶宅”引发的房屋买卖合同纠纷案作出的判决，对上述问题给予了明确的回答。
简要案情
买婚房却是“凶宅”
柏庆出生于1988年，原来与父母共同居住在海淀区某小区305号房屋内。随着时间的推移，柏庆到了适婚年龄，其父母考虑购买一套房屋作为其婚房使用。对本小区地势、服务等的认可以及更方便父母子女间的相互照顾，柏庆及其父母预备就在本小区购买一套二手房，并委托北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)帮助留意合适房源，后果然在同一小区选中了贾维春为房主的718号房屋。
2014年3月26日，柏庆在链家公司安排下，与贾维春就718号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由柏庆以628万元的总价购买贾维春名下的718号房屋。同日，柏庆、贾维春、链家公司还就718号房屋事宜签订了《补充协议》，对718号房屋买卖事宜的定金、首付款、权属转移等事项进行了具体约定。后柏庆与贾维春还就718号房屋买卖事宜签署了合同编号为××的网签合同。
合同签订后，柏庆、贾维春均按照合同约定执行。柏庆于2014年5月28日取得了718号房屋的所有权证书，并为此支付了契税48600元、土地出让金1566元、房屋登记费80元。另，柏庆还向链家公司支付了服务费138160元，向北京中融信担保有限公司支付服务费18840元，以上居间代理费共计157000元，还向北京某大学交纳了2014年至2015年度的取暖费3012元。截至2014年6月9日，柏庆向贾维春付清了718号房屋的全部购房款628万元。次日，贾维春也如约向柏庆交付了718号房屋。
拿到房屋钥匙后，柏庆及其家人十分开心。当他们来到自己已经是房主的718号房屋时，却从邻居口中听到了一个意外的消息：此房曾经发生过自杀事件，不吉!柏庆心里万分惊讶。后向多位邻居打听，并到北京某大学保卫处了解，确认了贾维春之夫王某于2005年11月24日凌晨自718号房屋坠楼死亡，排除刑嫌。
718号房屋确曾发生过非正常死亡事件!柏庆得知相关情况后，立即告知了链家公司，链家公司联系贾维春了解相关情况，贾维春刚开始含糊其辞，后不得不承认了该自杀事件的存在。柏庆提出，如果他事先知道这个房子死过人，他是无论如何不会购买的;何况他是要作婚房的，这样的房子太不吉利了。他说，他是在不知情的情况下被误导购买了这个房屋，要求退给原房主。贾维春死活不同意，一口咬定有效合同已经执行完毕，钱房两清，没有再退房的道理。
法院审理
诉欺诈要求退房
此时的718号房屋，成了一个烫手山芋，住了肯定窝心，不住不可能一直闲置这么昂贵的房子，何况有限的钱还要用于购买其他房屋，只有退房一条路!僵持了一段时间，柏庆向海淀法院提起诉讼，请求判决撤销他与贾维春签署的《北京市存量房屋买卖合同》，贾维春返还柏庆支付的购房款628万元并给付利息，贾维春赔偿柏庆已支付的各项费用21万多元并给付利息损失，链家公司承担连带责任。
海淀法院依法公开开庭进行了审理。
柏庆认为，在看房和签约时，柏庆都明确告知贾维春购买房屋系用作婚房，不能有非正常死亡事件，不能是凶宅。贾维春明确回答没有发生过非正常死亡事件，不是凶宅。基于此，柏庆才购买了718号房屋。贾维春作为718号房屋的产权人及死者的妻子，是明知该房屋存在非正常死亡事件的，对于该重大事项，其应当据实予以告知和披露，但其故意隐瞒该重大事项，其行为已构成欺诈，并使柏庆在违背真实意思的情况下签订了合同，故双方签署的相关合同应当依法予以撤销，并由贾维春及链家公司承担相应法律责任。
贾维春不同意柏庆的全部诉讼请求，理由是：第一，双方签订的有关718号房屋的合同是双方真实意思表示，手续齐全，不存在安全隐患，且合同已经履行完毕，没有法定可撤销的理由。第二，柏庆在购房时，并未对房屋提出特别要求，也未主动向贾维春询问房屋的历史情况，链家公司也没有进行询问。第三，贾维春主观认为718号房屋并不属于凶宅范围，高坠事件发生在室外，不会对人的心理产生影响，且房屋出售日期和高坠事件发生时间已隔10年，贾维春在自住和出租期间，从未给使用人的正常生活造成影响，故贾维春认为在柏庆及链家公司没有主动询问的情况下，其对此不具有披露义务，且此事件本身对贾维春有心理创伤，按照常人思维，也不愿主动向他人讲述此事件，贾维春不存在故意不向柏庆告知该高坠事件的主观意图，不构成欺诈。第四，柏庆也在同小区居住，柏庆及其父母对于高坠事件也应当是明知的，至于柏庆结婚与否，与此事件也无必然关系，柏庆不能将不能结婚的责任推到房屋上来，且柏庆所称的此事件会影响其心理，这是一种封建迷信思想，不应得到法律支持。
柏庆自认在购买718号房屋之前，其与父母共同居住在与718号房屋所在小区为同一小区的305号房屋内，但其主张在购买718号房屋前并未知晓该房屋所发生的高坠死亡事件，直到接收该房屋后才知晓，且因该房屋系用作婚房，他也并未实际使用该房屋。
链家公司辩称，链家公司对柏庆要求其承担连带责任的诉讼请求不予认可，理由是其在提供居间服务过程中不存在过错。对于柏庆主张的其他诉讼请求，链家公司没有异议。
法院查明，链家公司在链家在线网站上公开承诺，经北京链家公司居间成交的二手房，如在该房屋本体结构内曾发生过自杀、他杀、意外死亡事件，且链家未尽到信息披露义务的，链家将对购房人进行补偿，最高至原价回购，其承诺细则中载明的申请补偿的必备条件为：1.凶宅事件是在签约前发生的;2.适用于经北京链家居间成交的二手房买卖业务;3.链家仅对该宗二手房所涉及的出售人取得该房屋产权后发生的凶宅事件承担补偿责任，在其取得产权之前发生的，链家没有调查能力;4.该宗二手房交易中，北京链家未做到对凶宅信息向客户的如实披露;5.客户应在签约后一年内向北京链家提出补偿申请;6.有警方证明交易房屋本体结构内确曾发生自杀、他杀、意外死亡的凶宅事件的;7.如客户对该凶宅信息已经知情的，链家将不承担补偿。同时载明的补偿方案为：1.全额退还所收的居间服务费;2.除全额退还所收居间服务费外，北京链家最高限度将按照购买时的原价进行回购。柏庆因保全链家公司网页承诺内容，向北京市国信公证处支付了公证费1000元。
法院判决
法院判退房赔款
海淀法院审理后认为，根据法律规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。而根据本案查明的事实，可以确认718号房屋在柏庆与贾维春签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议之前，确实发生过贾维春之夫王某自718号房屋坠楼死亡的事实，王某虽未在718号房屋内死亡，但鉴于其系自718号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与718号房屋仍存在较大的关联性。因此，718号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通民众而言，该情形却会对居住人的心理产生重大影响，此应属与订立合同有关的重要事实。对该事实，贾维春作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人柏庆如实予以告知的义务。贾维春有关其对此不负有告知义务的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。贾维春虽抗辩柏庆及其父母均在718号房屋所在同一小区内生活，其应当知晓718号房屋发生过高坠死亡事件的意见，但鉴于柏庆及其父母所住305号房屋与718号房屋在地理位置上并非属于同一楼宇，在没有其他充分证据予以佐证的情形下，仅因存有居住在同一小区的事实，亦不足以证明柏庆对718号房屋发生过高坠死亡事件应为明知状态。综上，在柏庆没有明确意愿表明其愿意购买“凶宅”的情形下，贾维春未将上述重大事实如实告知柏庆，导致其违背真实意思表示，与贾维春签订了有关买卖合同，贾维春的行为已构成了欺诈。因此，本案所涉合同，符合法定撤销要件，依法应予以撤销。
根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同被撤销后，贾维春应向柏庆返还已收取的购房款，并协助柏庆将718号房屋权属登记恢复至其个人名下，且如前所述，贾维春未尽到相应告知义务，其存在过错，应当承担赔偿责任。
关于链家公司是否应承担连带赔偿责任问题，海淀法院认为，鉴于本案为房屋买卖合同纠纷，而柏庆提交的链家公司关于凶宅筛选及补偿机制的承诺，系链家公司在其公司网站上向不特定购房人作出的承诺，并非在本案所涉的房屋买卖合同中明确作出，故有关链家公司是否需承担赔偿责任问题，与本案不属于同一法律关系。因此，柏庆要求链家公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
在此前提下，有关柏庆主张的损失项目中，购房款所对应的利息损失、契税、土地出让金、产权登记费、居间代理、取暖费系其合理损失，法院予以确认，但有关契税、土地出让金、产权登记费、居间代理费所对应的利息损失，不属于损失范畴，本院不予确认。关于公证费，该费用系柏庆用于保全有关链家公司证据所支出，不属于本案损失范围，本院不予确认。
综上所述，海淀法院判决如下：撤销案涉合同，贾维春于本判决生效后七日内向柏庆返还购房款628万元及利息并赔偿相应损失。在履行上述全部义务后十日内，协助柏庆将位于北京市海淀区某小区718号房屋的权属登记恢复变更至贾维春名下，因此所需税费，由贾维春负担。
贾维春不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。法院最终判决：驳回上诉，维持原判。
江成天津律师事务所律师观点：
根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
根据法律规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。而根据本案查明的事实，可以确认718号房屋在柏庆与贾维春签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议之前，确实发生过贾维春之夫王某自718号房屋坠楼死亡的事实，王某虽未在718号房屋内死亡，但鉴于其系自718号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与718号房屋仍存在较大的关联性。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中，出卖人理应将与房屋有关的重要信息特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息，真实、及时地向买受人披露。然而，贾维春作为出卖人在订立合同时并未告知柏庆718号房屋曾发生过王某自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为，无论从买受人柏庆购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析，还是以一般购买者的购买心理考量，718号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。贾维春作为出卖人未将该信息披露给柏庆，亦未提供充分证据证明柏庆在购房时已知悉该信息，其应承担相应的赔偿责任。
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